VIAGER : UN VOCABULAIRE PRECIS
Le terme Viager vient du mot : Viage qui veut dire en vieux Français : temps de vie. Cette définition sous-entend une incertitude, un aléa sur sa durée. Ce qui rend conforme le contrat viager avec sa définition juridique : art 1964 du cc.
Les différentes formes du viager
Il y a principalement le viager occupé et le viager libre, mais il ne faut pas oublier un troisième moins usité : la vente à terme.
Le viager occupé
Le viager occupé consiste pour le vendeur à vendre les murs à l’acheteur tout en conservant l’usufruit ou le droit d’usage pour lui-même.
Dans le cas de l’usufruit le crédirentier a le droit d’y habiter ou d’y loger un tiers à titre gratuit ou à titre onéreux. L’acheteur est donc propriétaire du bien mais n’en a pas la jouissance, il ne peut donc ni y habiter, ni le louer, jusqu’à ce qu’il récupère la pleine propriété du bien, généralement au décès du vendeur.
Dans le cas du DUH, le crédirentier ne peut loger un tiers à titre gratuit ou à titre onéreux.
Le viager libre
Le viager libre consiste à acheter le bien en pleine propriété. L’acheteur peut alors habiter le logement ou y loger un tiers à titre gratuit ou à titre onéreux. En général le bien vendu est souvent une résidence secondaire, ou une résidence principale cédée avec le projet d’habiter un autre logement.
La vente à terme
La vente à terme, souvent dans le cadre d’un viager occupé est une vente dont la durée est définie à l’avance. La vente à terme élimine contractuellement l’aléa sur la durée de paiement de la rente :
- En cas de décès avant la fin du terme, les sommes restant dues sont versées aux héritiers.
- Dans le cas contraire, le vendeur garde le droit d’y habiter jusqu’à son décès mais ne perçoit plus de rente.
Autre terme pour nommer la rente.
Somme qui doit être payée par l’acheteur au vendeur jusqu’au décès de celui-ci ou sur une durée déterminée à l’avance (si vente à terme).
Capital versé au moment de la conclusion de la vente chez le notaire. Le bouquet est par nature non imposable.
Plus le bouquet versé est important plus la rente calculée sera faible.
Le bouquet n’est pas obligatoire, Il peut être nul.
En cas de défaillance de l’acheteur pour le versement de la rente, le vendeur est en droit de demander la « résolution » de la vente.
Cette demande permet au vendeur de retrouver la pleine propriété de son bien et de conserver les sommes déjà perçues.
C’est le vendeur qui perçoit la rente.
Ce peut être une personne seule, un couple, mais dans aucun cas une Personne Morale.
C’est l’acheteur qui règle la rente viagère.
Ce peut être une personne physique et/ou une Personne Morale.
C’est un droit librement consenti au crédirentier d’habiter le bien vendu sa vie durant.
Le vendeur peut perdre ou renoncer à ce droit en cas d’abandon de domicile par exemple lors d’un départ en maison de retraite.
Il peut être prévu une compensation en capital ou majoration de rente lors de la perte du Droit d’Usage et d’Habitation (D.U.H.)
Ils sont minorés, car calculés sur la valeur occupée et pas sur la valeur libre.
En général il y a de 30 à 40 % d’abattement.
Somme réglée par le débirentier, la périodicité est librement consentie entre les parties.
La rente bénéficie d’une fiscalité avantageuse pour le crédirentier (70 % d’abattement après 70 ans).
Autrement appelée valeur occupée.
Elle est +/- de 60 à 70 % de la valeur libre.
Autrement appelée valeur réelle, elle correspond à la valeur commerciale du bien en cas de vente libre.